انواع قرارداد از نظر روش های پرداخت
انواع قرارداد ساختمانی از نظر روش پرداخت-طبق تقسیم بندی های انجام شده ،میتوان موارد زیر را بعنوان مهم ترین نوع قرارداد های پرداخت و در واقع ،روش های پرداخت در قرار داد ها نام برد
- الف .قرار دادهای قیمت ثابت
۱.قراردادهای قیمت مقطوع (کلی، سرجمعی یا یک قلم )
۲.قرارداد های قیمت واحد یا فهرست بهایی - ب.قرار دادهای اضافه بر هزینه
۱.قراردادهای هزینه بعلاوه درصد ثابت
۲.قراردادهای هزینه بعلاوه حق الزحمه ثابت
۳.قراردادهای هزینه بعلاوه درصد متغیر
۴.قراردادهای براورد مطلوب یا هزینه هدف
۵.قرار دادهای با حداکثر هزینه تضمین شده - ج.سایر قرار دادها
۱.قرارداد بصورت موافقت نامه مدیریت
۲.قرارداد براساس برنامه ریزی پیشرفت کار
۳.قراردادهای متر مربع زیر بنا
قراردادهای قیمت مقطوع
قرارداد قیمت مقطوع ،قراردادی است که بر پایه ان ،پیمانکار فقط یک قیمت برای همه کارهای و خدمات لازم طبق نقشه ها و مشخصات اعلام میکند .در واقع ،در قرارداد قیمت براساس براورد کلی که قرار داد با قیمت ثابت نیز نامیده میشود یک قیمت کلی با توجه به مشخصات و ابعاد کامل و نوع کار قبل از انجام تشریفات موافقت نامه براورد و مشخص می گردد و کار به صورت کلی و یک جا با قیمت تعیین شده به پیمانکار واگذار میشود——-انواع قرارداد ساختمانی از نظر روش های پرداخت
روش کار قراردادهای قیمت مقطوع
در این نوع قرارداد ،کارفرما با مجوعه کاملی از نقشه ها ومشخصات به سراغ گروهی از شرکت ها میرود و برای کل کار ،قیمت اعلام شده واحدی میخواهد .البته ممکن است فهرست بهایی هم برای این وضعیت تهیه گردد ولی نه به منظور قیمت های واحد بلکه برای این پیمانکار بتواند با توجه به ان و چگونگی براورد قیمت پیشنهاد قیمت خود را از روی ان تجزیه و تحلیل نماید .قیمت مقطوع بیان شده توسط پیمانکار نه تنها باید هزینه های مستقیم پیمانکار برای نیروی کار ،ماشین الات و..،بلکه همه هزینه های غیر مستقیم مانند نظارت دفتری و کارگاهی ،امور منشی گری ،و هزینه های پشتیبانی و نگهداری تجهیزات را نیز شامل شود ،این قیمت باید شامل سود نیز باشد .
در قراردادهای قیمت مقطوع ،قیمت اعلام شده قیمتی تضمینی برای کار مشخص شده در نقشه ها و اسناد فرعی است .این برای کارفرما مفید است ،چون از مقدار دقیق بودجه پروژ،به جز در شرایط استثنایی یا تغییر در اسناد قراردادی (یعنی تغییر سفارش)اگاه میشود .
پیمانکار ،پرداخت های پیشرفت ماهانه را براساس درصد براورد شده از کل کار تمام شده ،دریافت میکند این قرارداد صرفا برای کاری است که انجام شده است .در شکل ارمانی این قرارداد ،ارزش اقلام کارهای مختلف ،قبل از شروع کار ساختمانی تعیین میشود .عموما از پیمانکار خواسته میشود که پروژه را به اقلام کار مختلف بشکند و پرداخت مناسبی به هرکدام از اقلام تخصص دهد .این جدول زمان بندی پرداخت یا جدول مبالغ پرداختی ،اساس تمام پرداخت ها در تمام طول پروژه است .طبیعی است که تمام این مبالغ باید برابر مقداری باشد که در قرارد اد به عنوان مبلغ سرجمع برای قیمت پروژه بیان شده است
اگر تغییراتی در مفاد قرارداد پیش بیاید ،مذاکرات بین کارفرما و پیمانکار ،پرداخت هایی را که باید برای چنین کارهایی انجام شود ،تعیین می کند .بنابراین ،در قرار دادهای قیمت مقطوع ،برخلاف قراردادهای اضافه بر هزینه ،باید در مورد هزینه هر دستور تغییر بین کارفرما و پیمانکار (نظیر یک قرارداد جداگانه )مذاکره انجام شود
کاربردهای قرار دادهای قیمت مقطوع
چگونگی پروژه و نحوه طراحی ،به طور کلی تعیین میکند که این روش خوب است یا نه .پیش از هر چیزی تمام نقشه باید کامل شود تا پیممانکار بتواند تمام مقادیر مورد نظر را به دقت براورد کند .کارفرمایانی که بودجه مختصر و محدود دارند ،این نوع قرارداد را ترجیح می دهند .زیرا تنها نوع قرارددای است که میتواند اشاره نسبتا دقیقی به هزینه های نهایی پروژه داشته باشد .مبلغ بیان شده در قرار دادها برابر با مبلغی است که عملا کارفرما می پردازد ،مگر ان که تغییراتی در پروژه ایجاد شود
به طور معمول این گونه قرار دادها در موارد ذیل منعقد میگردند :
- بودجه کارفرما مختصر و معین باشد
- پروژه از پیچدگی خاصی برخوردار نباشد
- تمام مشخصات و نقشه های پروژه در مرحله مناقصه قابل تهیه و جزییات روشن باشد
- احتمال وجود ریسک های بزرگ در پروژه نباشد
- زمان اجرایی پروژه کوتاه باشد تا نرخ تغییر قیمت ها زیاد نشود
- احتمال هیچ گونه تغییرات اساسی و یا تغییرات زیاد در حین کار وجود نداشته باشد
- هیچ گونه تعدیلی به قیمت ها تعلق نگیرد
قرارداد براساس قیمت مقطوع ،معمولا در ساختمان های تیپ ،مانند واحد های مسکونی انبوه ،پوشش های کارگاه ها و کارخانجات و انبارها و به طور کلی سایر ساختمان هایی که دارای ابعاد مشخص بوده و از نظر مسائل اجرایی خصوصیات پیچیده ای نداشته باشند و تهیه وسایل داخل ساختمان مورد استفاده و همچنین ساختمان هایی که مشخصه ها و نقشه هایی جزئی با هیچ (یا کمی )تغییر دارند ،مورد استفاده قرار می گیرد .
معمولا قراردادهای شامل کار خاکی یا کار زیر سطحی بسیار زیاد را بر پایه قیمت مقطوع ،انجام نمی دهند ،زیرا اینگونه قرار دادها باید کاملا انعطاف داشته باشند تا از عهده کارهای غیر قابل پیش بینی در زیر زمین ،برایند .عمدتا قراردادهای مناقصه رقابتی قیمت مقطوع برای قراردادهای خانه سازی و ساختمان سازی دولتی هستند
مزایای قرارداد قیمت مقطوع
مزایای این روش از دید کارفرما
- امکان مقایسه اسان پیشنهادات در مرحله مناقصه به علت هزینه مشخص کار
- انتقال ریسک ها به پیمانکار
- کاهش نیاز به نیروی انسانی برای نظارت و کنترل بر هزینه ها
مزایای این روش از دید پیمانکار
- به دست گرفتن کنترل کار
- کوتاه بودن زمان پروژه
- مشخص بودن بودجه پروژه
معایب قرارداد قیمت مقطوع
با این قراردادها ،کار ساختمانی پروژه تا وقتی که که نقشه ها کامل شوند عقب می افتد .هم چنین خطا در نقشه ها پرهزینه خواهد شد ،زیرا به کار اضافی منجر میشود .بنابراین انگیزه تکمیل نقشه ها ،در عین تلاش برای شروع هر چه زود تر کار ساختمانی وجود دارد .شروع زود هنگام کار ساختمانی ممکن است به خطاهای هزینه زا و بروز حذف ها و مشخصات ختم شود ——انواع قرارداد ساختمانی از نظر روش های پرداخت
محاسبه پیشرفت فیزیکی به عنوان مبنایی برای پرداختها
تعیین درصدهای وزنی از تعیین کننده ترین بخش های بسته مدیریت و کنترل پروژه ،به ویژه در تعیین پیشرفت فیزیکی کار می باشد .تعریف ساختار اطلاعاتی پروژه ،برنامه ریزی ،به روز رسانی و گزارش گیری از پروژه کاملا تحت تاثیر دقت مدیر در تعیین درصد های وزنی پروژه خواهد بود .در برخی از پروژه ها که میزان پیشرفت پروژه مبنایی برای پرداخت ها می باشد اهمیت این موضوع دو چندان می گردد (مانند پروژه های که نحوه پرداخت انها به صورت مقطوع می باشند )در اینگونه موارد ،نحوه تعیین درصد پیشرفت پروژه پایه بسیاری از مسائل در روابط حقوقی در ارتباطات کار فرما و پیمانکار (خواه پیمانکاران طرح وساخت ،خواه پیمانکاران متداول )است
هم اکنون در کشور ،تعیین درصدهای وزنی در اکثر پروژه ها دارای ضابطه خاصی نبوده و براساس معیارهای شهودی نماینده کارفرما می باشد .تفاوت برداشت کارفرما و پیمانکار از پیشرفت پروه عامل بسیاری از منازعات می باشد .به منظور کاهش منازعات میان کارفرما و پیمانکار به دنبال روشی مناسب و مورد قبول طرفین جهت محاسبه درصد های وزنی می باشیم
برخی از روش های تعیین درصد پیشرفت فیزیکی پروژه برای روش قیمت مقطوع به این شرح می باشد
- روش تخمینی یا توافقی
- روش ملاک قرار دادن نسبت زمان
- روش نسبت هزینه به هزینه کل
- تعیین ارزش کسب شده
- تعیین وزن فعالیت ها و رسم منحنی پیشرفت اجرایی
- روش های ابتکاری
قرار دادهای قیمت واحد یا فهرست بهایی
در مقایسه با قرارداد قیمت مقطوع ،قرارداد فهرست بهایی در رویارویی با اختلاف اندازه و مقدار کار در خلال ساخت وساز مقدار انعطاف پذیری دارد . این نوع قرارداد ،پروژه را برحسب اجزایی از کار که برحسب واحد های استاندارد اندازه گیری ،اعلام می کنند .پیشنهاد قرارداد در این روش شامل فهرستی از کلیه اجزای کار تعریف شده برای پرداخت است .قیمت کل با ضرب قیمت واحد در مقدار راهنما محاسبه میشود .در قرار دادهای قیمت واحد پرداخت مبتنی بر اندازه گیری دقیق مقادیر در محل کارگاه است .این اندازه گیری ها ،اساس شکل پراخت به پیمانکار را تشکیل می دهند و هرینه (معمار ،مهندس )تقاضای پرداخت را بررسی و اندازه گیری مقادیر را تایید کردند ،گواهی پرداخت برای مالک صادر میشود .پس از این انتظار میرود که کارفرما برای اقلام کار شده در محل ،تا تاریخ قید شده در گواهی ،پرداخت کند .در بعضی از قرار دادها ،پرداخت های دیر هنگام به پیمانکار شامل بدهی بهره میشود
چنانچه پیمانکاری که براساس فهرست بها ،قرارداد منعقد می نماید بعدا نسبت به شرح قیمت های مشخص شده در فهرست بها و یا صحت ان ادعائی داشته و یا اظهار بی اطلاعی و درخواست هر گونه اقدامی برای تغییر قیمت و یا شرح قیمت نماید برای کارفرما قابل قبول نخواهد بود .در صورتی که شرح قیمت ها برای هریک از طرفین قرارداد روشن نباشد ،در این خصوص موضوع از سازمان مدیریت برنامه ریزی استعلام و نظر ان سازمان در مورد شرح قیمت ملاک عمل قرار می گیرد
نکات مهم در اجرای قراردادهای فهرست بهایی (قیمت واحد )
خلاصه روند اجرای قرارداد قیمت واحد بدین شرح است
- پروژه به واحد های کاری مختلف تقسیم میشود
- برای هر ردیف کاری یک قیمت واحد تعیین میشود
- قیمت های واحد یا بر مبنای انالیز بها توسط کارفرما یا مشاور تعیین میشود .یا بر مبنای فهرست بهای مرجع هر رشته کاری در نظر گرفته میشود .
- از ضرب تعداد واحدهای کاری در قیمت واحد ان عنصر قیمت کل کار به دست می اید
- مجموع قیمت های کل واحدهای کاری را هزینه کل کار پروژه می گویند
- تمام مقادیر کارها در اختیار پیمانکار قرار میگیرد تا بتواند هزینه های پروژه را پیش بینی نماید
- پیمانکار نمی تواند ادعایی بر عدم اطلاع از قیمت های واحد یا تغییرات نرخ انها داشته باشد
- قیمت های واحد می تواند براساس فهرست بهایی که هر ساله توسط سازمان مدیریت و برنامه ریزی تهیه میشود باشد
- هرساله ضرایبی با توجه به نرخ تورم در فهرست بها لحاظ میشود
- بعد از محاسبه هزینه انجام کار با اعمال ضرایب مربوطه از قبیل تجهیز و برچیدن کارگاه هزینه بالاسری به هزینه کل طرح می رسیم
- پرداخت به پیمانکار معمولا به صورت ماهیانه میباشد
- میزان کار انجام شده به قیمت واحد فهرست بها ضرب شده و هزینه کار با تایید مشاور و یا ناظر کارفرما به دست می اید
مزایای قراردادهایی قیمت واحد یا فهرست بهایی
- مبلغ پرداخت شده توسط کارفرما همواره دقیقا بابت حجم کاری خواهد بود که انجام می گیرد
- درصورتی که جزییات نقشه های اجرایی کامل و دقیق تهیه شده باشد مبلغی که توسط کارفرما برای اجرای کار پرداخت می گردد معادل مبلغی خواهد بود که در قرار داد پیش بینی گردیده است
- در این روش این امکان وجود دارد که ضمن انجام کار در صورت لزوم تغییراتی داده شود و در این زمینه همواره یک مبنا معین جهت پرداخت بین کارفرما و پیمانکار وجود خواهد داشت
- کلیه قراردادها براساس یک موافقتنامه انجام میشود ودر نتیجه میتوان از این موضوع برای مقایسه کارها استفاده نمود
- فهرست بها این امکان را برای پیمانکار به وجود می اورد تا بتواند پیش داوری لازم را نسبت به کارهای که باید انجام بدهد داشته باشد
- با توجه به مزایای فوق میتوان گفت قرارداد براساس فهرست بها از جمله قراردادهای با قیمت ثابت می باشد و در واقع قیمت کار قبل از شروع ان مشخص می گردد
- این روش در حال حاضر از معمول ترین روش ها می باشد و در اکثر موارد برای کارفرما ،مشاور و پیمانکار بهترین روش تشخیص داده شده است ——–انواع قرارداد ساختمانی از نظر روش های پرداخت
معایب روش قیمت واحد یا فهرست بهایی
به هر حال تاثیر هزینه اگر مناقصه ها نامعتادل باشند ،خیلی بیشتر است .نامتعادل سازی روشی است که بعضی از پیمانکاران به کار می برند و در ان قیمت های واحد اقلام مختلف مناقصه چنان تغییر داده میشوند که هزینه های واقعی ان اقلام را منعکس نمی کنند .واضح است که خطای کارفرما در براورد مقادیر برای او هزینه زاتر از ان خواهد بود که در کل براورد مناقصه اصلی بوده است
در بیش تر موارد پیمانکار فقط منابع مالی را چنان باز توزیع میکند که مبلغ نامتناسبی از پرداخت پروژه زودتر انجام شود بیشتر کارفرمایان این نوع تنظیم بارمالی در ابتدای کار را ،بدون در نظر گرفتن امکان استفاده از مناقصه دیگر می پذیرند .برعکس ،نامتعادل سازی که برای بهره برداری از خطای براورد طراحی شده باشد اگر کارفرما برای ان امادگی نداشته باشد ،بسیار پرهزینه تمام خواهد شد اما ،کارفرما ،کاملا بی پناه نیست .در بیشتر قراردادهای قیمت واحد بیان میشود که اگر کمیت واقعی هر قلم از کار تفاوتی بیش از درصد معین که معمولا تا ۲۵ درصد در نظر گرفته میشود ،با کمیت واقعی داشته باشد ان قلم از کار میتواند مورد مذاکره مجدد قرار گیرد .کارفرما هم چنین میتواند مناقصه ای را که به وضوح نامتعادل است ،با عنوان کردن نامقرر بودن ان رد کند .روش دیگری که ممکن است کارفرما بع کار ببرد ،توسل به دستور تغییر برای حذف کامل یک قلم کار نامتعادل در حد غیر اصولی است .برای مثال ،در نمونه بالا ممکن است گودبرداری سنگ را از قرارداد کار ساختمانی حذف کند و این قسمت کار را به پیمانکار دیگری بسپارد اگر کار حذف شده بخش بزرگی از قرارداد باشد ،این امر میتواند به نقص قرار داد بیانجامد
یکی از کاستی های این نوع قرارد ان است که کارفرما نمی تواند تا تکمیل پروژه از هزینه واقعی پروژه مطمئن باشد .شدت این نقض مستقیما به دقت براورد مقادیر بستگی دارد .در این شکل از قرارداد برای ان که مالک بتواند مقادیر کار در محل را تایید کند ،وجود کارکنانی بیش تر لازم است .به طور کلی ،نقشه ها باید در حد منطقی کامل باشد تا پیشنهادهندگان مناقصه بتوانند قیمت واحد تمام اقلام مناقصه را تهیه و ارائه کنند
قراردادهای اضافه بر هزینه
قرارداد اضافه بر هزینه قراردادی است که براساس ان پرداخت به پیمانکار برای بیش تر مخارج مستقیم مربوط به یک پروژه معین ،بعلاوه فوق العاده ای برای سود و بالاسری ،انجام می گیرد .معمول است که این فوق العاده برای درصدی از هزینه ها باشد .اگر فوق العاده برای بالاسری و سود قابل قبئل و منطقی باشد ،پیمانکار اصولا مطمئن خواهد بود که ضرر نمی کند
روند اجرایی قرارداد اضافه بر هزینه
در قرارداد های اضافه بر هزینه ،اساس پرداخت ها به پیمانکار ،مخارج واقعی صرف شده برای پروژه توسط پیمانکار است .قاعده کلی این است که به پیمانکار مخارج مستقیمی را که خارج کرده است بعلاوه فوق العاده ای به عنوان سود و بالاسری پرداخت میشود
برای پرداخت به پیمانکار ،تقاضای پرداخت باید همراه با مدارک اثبات مخارج صرف شده که منظور (تأدیه جبرانی) انهاست به کارفرما تحویل شود .بنابراین ،نماینده کارفرما باید با کاری که انجام میشود و موارد و موضوع های مختلف قرارداد در مورد تأدیه جبرانی اشنا باشد
مهم ترین نکات در اجرای این قرار داد ها به شرح زیر است :
- معمولا پیمانکار توسط مذاکره به وسیله کارفرما انتخاب میشود و پرداخت به پیمانکار براساس مخارج مستقیم مربوط به کار بعلاوه سود و بالاسری انجام میگیرد .بیش تر در بخش خصوصی کاربرد دارد
- گاهی به دلیل وجود تکنولوژی جدید یا پیچدگی خاص اجرایی در پروژه این نوع قرارداد منعقد میشود
- به دلیل نیاز به اجرای سریع پروژه یا امکان ایجاد تغییرات عمده در پروژه استفاده میشود
- در پروژه هایی که ماهیت واقعی انها را نتوان قبل از شروع کار به طور دقیق تشریح کرد مثل بازسازی سازه ها ،از این روش استفاده میشود
- مهم ترین عیب این روش :کارفرما تشخیص دقیقی از هزینه پروژه در ابتدای کار ندارد
- نظارت کارفرما در این روش برای کاهش هزینه ها بسیار اهمیت دارد
کاربردهای قرارداد های اضافه بر هزینه
به طور کلی این گونه قراردادها وقتی به کار میروند که براورد دقیق هزینه های واقعی پروژه یا قسمت های از پروژه مشکل باشد .این وضع ممکن است وقتی که نقشه ها کامل نباشند یا نتوان پروژه را به طور دقیق مجسم کرد پیش بیاید .همین طور وقتی بخواهند پروژه را در مدت زمانی نسبتا کوتاه انجام دهند و نقشه ها و مشخصات را نتوان قبل از شروع کار ساختمانی تکمیل کرد ،ممکن است چنین وضعی پیش بیاید
نوع دیگر از پروژه که قرارداد اضافه بر هزینه در مورد ان می تواند به خوبی مناسب باشد ،پروژه ای است که ماهیت واقعی ان را نتوان قبل از شروع کار ساختمانی به طور دقیق تشریح کرد .این وضعیت ممکن است در پروژهای تغییر مدل و یا نوسازی که عامل های ناشناخته بسیار دارند رخ بدهد .
قراردادهای اضافه بر هزینه را نمی توان به مناقصه رقابتی گذاشت .این گونه قرارداد ،کمابیش به طور خاص در بخش خصوصی به کار می اید
مزایای قرارداد اضافه بر هزینه
قرارداد اضافه بر هزینه ،بر خلاف دیگر قرار دادها ،کارفرما و پیمانکار را رو در روی هم قرار نمی دهد ،ولی به هر حال پیمانکار باید مورد اطمینان و اعتماد کارفرما باشد اگر وقوع تغییرات بسیار در طراحی پروژه ،ضمن اجرای کار ساختمانی پش بینی میشود ،قرار داد اضافه بر هزینه مناسب است .در چنین قراردادی ،تغییرات را میتوان به سادگی در محدوه کار مورد نظر در قرارداد وارد کرد .در واقع ،پرداخت هزینه ها برای اقلام قرارداد نخست و تغییرات بعدی مشابه یکدیگر است ——انواع قرارداد ساختمانی از نظر روش های پرداخت
معایب قراردادهای اضافه بر هزینه
مهم ترین عیب این قراردادها در مقایسه با دیگر انواع قرارداد ،این است که کارفرما تصور چندانی از این که هزینه واقعی پروژه چه مقدار خواهد شد ،ندارد .هم چنین ،کارفرما باید کارکنانی اضافی را به کار بگیرد تا به پیشرفت کار پیمانکار نظارت کنند .تاکید این کارکنان در درجه اول در مورد هزینه هاست .تمام هزینه های پرداختی باید به دقت مستند شوند و کارکنان کارفرما باید مطمئن شوند که هزینه های پرداختی ،واقعا مصرف شده اند .هرچند که این روش پرداخت ممکن است ساده و سر راست به نظر بیاید ،اما ،ماهیت خاص تمام مخارج که برای انها به پیمانکار باز پرداخت میشود ،باید در قرارداد بیان شود
انواع قراردادهای اضافه بر هزینه
پرداخت به پیمانکار در بسیاری از قراردادها ،هزینه های مستقیم پروژه بعلاوه درصدی از هزینه برای بالاسری و سود است .روش های دیگر برای پرداخت نیز به کار می رود .برای مثال ،برخی از انواع این قرارداد عبارتند از :
- قرارداد هزینه به اضافه درصدی ثابت
- قرارداد هزینه بعلاوه حق الزحمه ثابت
- هزینه بعلاوه درصدی از هزینه ها تا سقف حداکثری تضمین شده
- قراردادهای هزینه بعلاوه درصد متغیر انگیزشی
- قرارداد هزینه بعلاوه حق الزحمه توافقی
- قرارداد دستمزدی
قراردادهای هزینه بعلاوه درصد ثابت
مهم ترین نکات این قرارداد عبارتند از :
- گاه در شروع پروژه به دلیل شرایط اضطراری ،دقت و زمان کافی برای تهیه کامل مدارک و نقشه نباشد .
- گاهی به دلیل شرایط خاص مثل جنگ ،بازسازی خرابی های زلزله ،سیل و …..میزان دقیق کار مشخص نیست و کارفرما مجبور میشود که تمام مخاطرات افزایش هزینه را بپذیرد
- در این قراردادها پیمانکار انگیزه چندانی برای کاهش هزینه ها ندارد
- این نوع قراردادها مطلوب پیمانکار است به همین خاطر باید پیمانکار مورد اطمینان و اعتماد باشد
- به دلیل حساس بودن قرارداد ،پیمانکار توسط مذاکره انتخاب میشود ———–انواع قرارداد ساختمانی از نظر روش های پرداخت
قرارداد هزینه بعلاوه حق الزحمه ثابت
قرار دادهای هزینه بعلاوه حق الزحمه (دستمزد) ثابت نوعی از پیمان های بازپرداخت هزینه است که در ان پیمانکار حق الزحمه ای مقطوع که با مذاکره تعیین میشود ،دریافت میکند .مبلغ حق الزحمه مقطوع بوده و به هزینه های واقعی ارتباطی نخواهد داشت .البته ممکن است طبق پیمان ،به علت تغییر در کاری که باید انجام شود ،تغییر کند .این نوع پیمان برای کارهایی به کار گرفته میشود که ممکن است در صورت استفاده از پیمانی غیر از این نوع پیمان ،ریسک زیادی متوجه پیمانکار شود ،ولی باعث میشود که پیمانکار انگیزه کمی برای کنترل هزینه ها داشته باشد
در پیمان هزینه بعلاوه حق الزحمه مقطوع (ثابت )،باید کلیه هزینه های منطقی ،مجاز و قابل تخصیص داده شدن را که به وسیله پیمانکار انجام شده است را تا سقف ارزش پیمان برای تکمیل کار ،به همراه تصویب کارفرما داشته باشد
مبلغ حق الزحمه مقطوع مبلغی مشخص بوده و هیچ تغییری نمی کند مگر در صورتی که تغییری در محدوه کار پیمان رخ دهد .در صورتی که پیمانکار هزینه ها را کاهش دهد .درصد حق الزحمه کسب شده وی افزایش می یابد و بالعکس با افزایش هزینه ها درصد حق الزحمه کسب شده کاهش می یابد .قرارداد هزینه بعلاوه حق الزحمه ثابت می تواند ،انگیزه پیمانکار را برای افزایش هزینه ها به قصد بالابردن فوق العاده سود و بالاسری خود از بین ببرد
پرداخت بعلاوه درصدی از هزینه ها تا سقف حداکثری تضمین شده
روش دیگر پرداخت هزینه بعلاوه درصدی از هزینه ها تا سقف حداکثری تضمین شده است .در این نوع قرار داد،مالک (کارفرما )فرض میکند که کل هزینه یک پروژه از مبلغ مقرری تجاوز نمیکند و اگر هزینه از این مقدار مقرر تجاوز کرد ،پیمانکار ان هزینه ها را خواهد پرداخت .در برخی قرار دادها ،این شرط برقرار میشود که اگر هزینه کمتر از مقدار مقرر شد ،صرفه جویی حاصل بین کارفرما و پیمانکار ،به نحوی از پیش تعیین شده ،تقسیم میشود .——انواع قرارداد ساختمانی از نظر روش های پرداخت
پرداخت برای کار انجام شده موضوع ساده ای است ،صرفا لازم است که پیمانکار و کارفرما در مورد میزان جبران هزینه های مختلف که تقاضا شده است ،توافق کنند .لازم و ضروری است که در قرارداد معین و روشن شود که چه هزینه های را باید باز پرداخت کرد
پرداخت هزینه ها بعلاوه درصد متغیر انگیزشی
پیمان با مبلغ مقطوع انگیزشی ،دارای مبلغ مقطوع با امکان تغییر سود و به تبع ان تغییر مبلغ نهایی پیمان می باشد .این تغییر بر پایه فرمولی که در پیمان مشخص شده است ،اعمال میشود و در ان ،هزینه کل نهایی واقعی (مورد قبول کارفرما )و هزینه کل هدف (تعیین شده در پیمان )دخالت دارند .برای مبلغ نهایی پیمان،سقفی به صورت مذاکره ای در ابتدای کار در نظر گرفته میشود
این نوع پیمان معمولا در زمانی به کار گرفته میشود که شرح موضوع کار در دسترس است ولی برخی موضوعات هنوز به صورت باز باقی مانده اند که باید تعیین تکلیف شوند .در برخی مواقع نیز مشخصات کافی از کار در دسترس نیست که بتوان مستقیما از پیمان مبلغ مقطوع قطعی استفاده کرد .محصول مورد نظر میتواند تعریف شود ،ولی نه تا حدی که پیمانکار بتواند خود را به صورت مبلغ مقطوع قطعی درگیر نمایند .از طرف دیگر ان قدر اطلاعات از کار وجود دارد که نیازی به استفاده از پیمان بازپرداخت هزینه نیست
پیمان مبلغ مقطوع انگیزشی ،به کارفرما و پیمانکار ازادی عمل نسبی می دهد در عین این که پیمانکار انگیزه قوی باری انجام کار خواهد داشت .این پیمان ،انگیزه خوبی در اختیار پیمانکار قرار می دهد که کار را با حداقل هزینه های ممکن تکمیل نماید .هم چنین پیمانکار طبق فرمول مشخصی در هر گونه سود ناشی از صرفه جوبی در هزینه ها و یا حتی در ضرر شریک خواهد بود .پیمان مبلغی مقطوع انگیزشی با این فرض منعقد میشود که مبلغ نهایی و سود پیمان پس از انجام شدن کار مشخص خواهد شد .معمولا برای هزینه ها ،سقف هزینه در نظر گرفته میشود که هزینه های بالاتر از ان به مسئولیت پیمانکار خواهد بود
برخی نکات مهم این نوع قرارداد عبارتند از:
- پیمانکار متعهد میشود که در صورت افزایش هزینه واقعی از مبلغ براورد شده خسارت پرداخت نماید
- کارفرما متعهد میشود که در صورت کاهش هزینه واقعی نسبت به براورد هزینه پاداش پرداخت نماید
- هزینه سود و بالاسری به صورت متغیر و وابسته به نحوه انجام کار است
- انگیزه کاهش هزینه و زمان برای پیمانکار زیاد است
- امکان افزایش هزینه برای کارفرما به وجود می اید
قرارداد هزینه بعلاوه حق الزحمه توافقی
در این روش ،هزینه های واقعی پیمانکار بعلاوه حق الزحمه ای که میتواند به صورت مبلغ ثابت توافق شده و یا درصدی از هزینه های انجام شده باشد ،به وسیله کارفرما جبران خواهد شد .این روش که در برخی مواقع روش زمان و مصالح نیز نامیده میشود ،برای پروژه های کوچک و پیچده که تعیین هزینه های کل در ابتدای پروژه مشکل است ،مناسب خواهد بود
شیوه پیمان دستمزدی
در این شیوه خود کارفرما مسئولیت مصالح ،ماشین الات و دیگر امکانات مورد نیاز را جهت انجام کار ،شخصا بر عهده می گیرد و صرفا در قبال پرداخت دستمزد به نیروی انسانی یا در ازای عملیات ،کار انجام میدهد .به طور کلی به هر حالتی که مصالح توسط کارفرما تامین شود و تامین بقیه عوامل نظیر نیروی انسانی مدیریت به عهده پیمانکار باشد ،اصطلاحا شیوه دستمزدی می گویند ——–انواع قرارداد ساختمانی از نظر روش های پرداخت
قرارداد مبلغ مقطوع با تعدیل اقتصادی
در پیمان های با مبلغ مقطوع با تعدیل اقتصادی ،امکان افزایش یا کاهش مبلغ پیمان در صورت محقق نشدن شرایط پیش بینی شده در پیمان ،برای افزایش یا کاهش مبلغ پیمان وجود دارد .قراردادهای قیمت مقطوع فقط یکبار تعدیل میشوند
انواع تعدیل
تعدیل اقتصادی مبلغ پیمان در سه نوع عمومی به شرح زیر است :
- تعدیل بر پایه قیمت های تثبیت شده :در این نوع تعدیل ،تغییر قیمت ها بر مبنای افزایش یا کاهش قیمت اعلام شده در مراجع مشخصی نسبت به قیمت توافق شده در پیمان برای اقلامی معینی است که در پیمان مشخص شده است
- تعدیل بر پایه هزینه واقعی نیروی انسانی و مصالح و مواد :در این نوع تعدیل تغییر قیمت ها بر مبنای افزایش یا کاهش هزینه واقعی نیروی انسانی و مصالح و مواد نسبت به نرخ های مربوط در پیمان است
- تعدیل بر پایه شاخص های هزینه نیروی انسانی و مصالح و مواد :در این نوع تعدیل تغییر قیمت ها بر مبنای افزایش یا کاهش شاخص های تعیین شده در پیمان است
ممکن است در این نوع پیمان ها علاوه بر تعدیل اقتصادی ،پاداش های مختلفی نیز از جمله حق الزحمه اعطایی ،پاداش کیفیت یا پاداش تسریع در مدت تکمیل پیش بینی شود.پرداخت این پاداش ها نباید به هزینه وابسته بوده و ماهیت پیمان را که قطعی بودن مبلغ انست ،مخدوش کند
کاربرد قرارداد قیمت مقطوع با تعدیل اقتصادی
این نوع پیمان در موارد زیر به کار گرفته میشود :
- زمانی که پایداری بازار یا شرایط کاری در دوره زمان اجرا مشکوک است
- زمانی که ترجیح داده شود برای شرایط پیش بینی نشده ،متناسب با هریک از ان شرایط ،در صورت بروز هریک از انها ،به طور جداگانه و مشخص ،تعدیل قیمت انها را پوشش دهد
معمولا تعدیل قیمت باید برای موارد باشد که خارج از کنترل پیمانکار است .کارشناس پیمان باید مراقب باشد که بابت پیش بینی نشده ها بیش از یک بار پرداخت نشود .استفاده از این نوع پیمان تنها در مواردی مجاز است که برای تامین منافع پیمانکار و کارفرما ،پیش بینی شرایط تعدیل اقتصادی قیمت ها به علت وجود احتمال نوسان شدید قیمت ها یا دیگر عوامل موثر ضروری باشد
قراردادهای براورد مطلوب یا هزینه هدف
در این نوع قراردادها سیستم جریمه و پاداش اساس کار را تشکیل میدهد .در این روش ،تخمین اولیه میزان هزینه که براساس نقشه ها و مشخصات پروژه تعیین شده ،بعنوان هدف در نظر گرفته میشود و معمولا میزان صرفه جویی یا صعود هزینه بر حسب توافق اولیه بین کارفرما و پیمانکار به نسبت معین بین انها تقسیم میشود .درصدی که معمولا از میزان صرفه جویی یا صعود هزینه به پیمانکار تعلق میگیرد ،۲۵ تا ۵۰ درصد تغییر هزینه است
در این روش ،در واقع ،پیمانکاران در مناقصه رقابتی ،پیشنهاد هزینه هدف و دستمزد ارائه می کنند .در صورت استفاده از فهرست مقادیر ،بایستی شامل اقلام عمده باشد .مذاکره برای هزینه نهایی با تکمیل طراحی و پیشرفت اجرا انجام میشود .در این صورت یک مناقصه دو مرحله ای با مذاکره مرحله دوم براساس اطلاعات پیمانکار در مرحله اول مناقصه انجام میشود .در مرحله ارائه پیشنهاد از پیمانکار درخواست ارائه براورد کامل هزینه هدف میشود
در این قرارداد زمانی که کاهش زمان پروژه در دستور کار کارفرما قرار میگیرد ،میتوان روندی را پیشنهاد کرد که به ازای هر روز کاهش زمان انجام کار ،میزان ثابتی براساس محاسبات به پیمانکار پرداخت شود و در صورت هر روز تاخیر ،از پرداخت های کارفرما کسر شود .این روش بیشتر زمانی به کار میرود که مشخصات و نقشه های اجرایی ،مشخص تر از سایر روش های اضافه بر هزینه باشد
کاربردهای روش قرارداد براورد مطلوب یا هزینه هدف
در موارد ذیل کاربرد قرارداد هزینه هدف مناسب است :
- تعریف ناکافی کار در مرحله مناقصه همراه با تکمیل سریع پروژه یا انتظار تغییرات زیاد در محتوای کار
- پیچدگی فنی و یا سازمانی پروژه
- کارفرما علاقمند به مشارکت پیمانکار در طراحی باشد
- پروژه دارای ریسک زیاد غیر قابل اندازه گیری ناشی از شرایط نامشخص زیر زمینی یا طغیان رودخانه است
- کارفرما علاقمند به اموزش پرسنل خود یا پیمانکاران محلی در خلال ساخت است ——-انواع قرارداد ساختمانی از نظر روش های پرداخت
نکات مهم وقابل توجه در قراردادهای هزینه هدف
- سیستم جریمه و پاداش اساس کار باشد
- تخمین اولیه هزینه هدف قرار گیرد
- ۲۰تا ۵۰ درصد تغییر هزینه بین کارفرما و پیمانکار مورد توافق قرار میگیرد
- در صورت کاهش زمان به ازای هر روز کاهش مبلغی مورد توافق به پیمانکار پرداخت میشود
- در صورت افزایش زمان به ازای هر روز تاخیر مبلغی از پرداخت کارفرما کسر میشود
- در این روش مشخصات و نقشه های اجرایی مشخص تر از سایر روش های این بخش میباشد
منبع :کتاب اصول ،مقررات و روش های مدیریت پیمان طرح های عمرانی