انواع قرارداد های عمرانی

تعریف قرارداد

قرارداد سندی میباشد ، که در ان حوزه مسئولیت‏ ها، اختیارات و حقوق طرف‏ های درگیر را در قبال یکدیگر به‌صورت مفصل و کامل تعیین شده و برای آن ضمانت قانونی تعیین میشود. در یک پروژه عمرانی سه عامل اصلی درگیر در پروژه عبارت‌اند از: کارفرما، طراح و مجری که در کنار خود می‏ توانند واحدهای مدیریت طرح یا پروژه و مدیریت ساخت را نیز به طور مجزا و یا تلفیقی از گروه‏ های بالا داشته باشند. —-انواع قرارداد های عمرانی

قواعد کلی قرار داد ها شامل موارد زیر میباشد

• قرار داد یکطرفه نباشد
• براساس منطق و انصاف باشد
• دارای یک بازه ی زمانی مشخص باشد
• در قرار مشخصات طرفین قرارداد به صورت دقیق ذکر شده باشد
• مشخص بودن حدود و شرایط دقیق موضوع قرار داد
• مشخص بودن شرایط وتعهدات طرفین
• وجود یک فرمت دقیق قرار دادی

زمانی که یک قرار داد با دقت و به درستی تدوین شود منافع زیر را به همراه خواهد داشت

• باعث جلوگیری از ایجاد کم‏ترین تغییرات در پروژه میشود .
• جلوگیری از بروز تعارضات
• رسیدن به زمان توافق شده با کم‏ترین هزینه ‏ها
• باعث کاهش زمان انجام پروژه شده
• ارائه بهترین کیفیت در انجام پروژه
• بهترین حالت بهره ‏برداری
• شفاف ‏سازی در جهت استفاده حداکثر طرفین.

انعقاد قرار داد ، به معنی تقسیم کار و مسئولیت و در عین حال ریسک کار و همچنین تعریف روابط بین ذینفعان می باشد .
و همچنین انتخاب نوع قرارداد یکی از تصمیمات مهم پروژه میباشد ، که معمولا هم زمان و یا پس از پایان مطالعات امکان سنجی صورت گرفته ، انتخاب نوع قرار داد اجرای پروژه به معنایی نحوه ترکیب عوامل مختلف وتقسیم کار بین ذینفعان پروژه، (نحوه تامین مالی و شیوه های پرداخت هزینه ها جهت انجام مراحل مختلف طراحی، ساخت، تأمین و پرداخت هزینه، بهره برداری و…)می باشد
سیستم اجرایی، چهارچوبی جهت شکل گیری قراردادهای عمرانی است.
با توجه به ظهور شیوه های مختلف اجرا،کارفرما و یا تصمیم گیرندگان اصلی پروژه می بایست با توجه به معیارهای مختلفی چون محدوده پروژه نحوه تأمین مالی ، نحوه پرداخت هزینه ، قابلیت های انعطاف پذیری ، تأثیر زمان ، نحوه طراحی و … نسبت به تعیین یکی از روش های عقد قرارداد اجرایی اقدام نماید.

مهم ترین عواملی که بر انتخاب نوع قرار داد برای یک پروژه تأثیرگذار است عبارتند از

• قوانین و مقررات حاکم
• روش های تأمین منابع
• بزرگی و پیچیدگی پروژه
• ساختار سازمانی کارفرما
• شرایط اقتصادی اجتماعی
• سیتم های متداول محل
• اطمینان از زمان پایان و هزینه تمام شده

انواع قرارداد های عمرانی

انواع قرارداد براساس نحوه تفکیک وظایف طراحی واجرا

خود اجرا ،تک عاملی (امانی)

این روش عقد قرار داد که به خوداجرا نیز معروف است در این نوع قرار دادها کارفرما هم تامین مالی را بر عهده دارد و هم کلیه عوامل اجرایی مورد نیاز اعم از نیروی انسانی، ماشین آالت، تجهیزات و مصالح ساختمانی را تهیه کرده و مسئولیت انجام پروژه را نیز خود بر عهده می گیرد. از این روش بیشتر برای پروژه های کوچک مناسب بوده
مزایایی سیتم تک عاملی

• حذف هزینه های مربوط به پیگیری و انتخاب پیمانکار یا مجری
• حذف سود پیمانکار
• مناسب بودن این روش برای پروژه های کوچک و ساده

معایب سیستم تک عاملی

• کیفیت پایین اجرا به علت تعدد پیمانکاران جزء
• طولانی شدن زمان اجرا به دلیل عدم هماهنگی بین اجرا و تدارکات
• هزینه های پنهان اجرایی
• عدم جود تضمین کافی برای اتمام کار
• نا مشخص بودن هزینه های اجرا در ابتدای کار

قرار داد های سه عاملی (پیمانی )

در این روش کارفرما ابتدا گروه طراحی و یک شرکت مشاور مرتبط با زمینه پروژه را انتخاب کرده تا تمامی مراحل طراحی را انجام دهد،و در مرحله بعدی اقدام به انتخاب پیمانکار جهت اجرای کاری کرده . هم اکنون بیشتر پروژه های کشور با این روش انجام میشود.
این روش به این ترتیب است که کارفرما با انعقاد قرارداد های جداگانه با طراح یا مشاور و سازنده یا پیمان کار، پروژه راشروع میکند .
در این روش انتخاب پیمانکار بعد از تکمیل طراحی و از طریق مناقصه بوده
در قرار دادهای سه عاملی مسئولیت هماهنگی و یا عدم هماهنگی بین طراحی و ساخت و راه اندازی پروژه به عهده کارفرما می باشد.
مزایایی سیتم سه عاملی

• پذیرش مسئولیت اجرا توسط واحد پیمانکاری یا به عبارتی انتقال ریسک اجرا به پیمانکار
• وجود تضمین لازم برای تحقق تعهدات اجرایی
• انتخاب از طریق مناقصه و یا فضای رقابتی
• در قرار داد های سه عاملی در ابتدا وقبل از شروع پروژه یک براورد کلی از کار انجام شده و در حقیقت شفاف بودن هزینه ها از ویژگی مهم این نوع قرار دادها میباشد
• در این نوع قرار دادها امکان تحلیل روند کار از نظر پیشرفت فیزیکی و مالی در هر مقطع طمانی از کار وجود دارد
• این نوع قرار دادها دارای یک برنامه زمان بندی کاملا ً روشن و شفاف برای انجام پروژه میباشد
• نیاز به درگیر شدن کارفرما در طی مراحل ساخت به حداقل می رسد.

معایب سیستم سه عاملی

• عدم اطلاع مشاور در مرحله طراحی از دانش و توان اجرایی پیمانکار ساخت
• شروع عملیات ساخت به بخش طراحی بستگی دارد که باعث طولانی شدن زمان پروژه می شود
• کارفرما به تنهایی نمی تواند هماهنگی های لازم را بین مشاوران و پیمان کاران برقرار نماید.
• فرد و یا مجموعه خاصی مسولیت کل پروژه بر عهده ندارد
• اصالح و بازنگری مستلزم وقت و هزینه زیاد می شود.
• اکثرا مسائل اجرایی در طرح به خوبی دیده نمی شود.

مدیریت اجرا،چهارعاملی

این روش علاوه بر کارفرما–مشاور و پیمانکار شخص یا عامل چهارمی نیز وارد چرخه اجرا شده تا قسمتی از وظایف و مسئولیتهای کارفرما را بر عهده بگیرد که با توجه به نقش و شرح وظایف عامل چهارم این روش به شرح زیر تقسیم بندی میشود
به‌طورکلی وظایف مدیر طرح شامل موارد زیر می‌باشد:

خدمات هماهنگی، برنامه‌ریزی و کنترل پیشرفت کار
• مدیریت بر خدمات تهیه طرح (مطالعات فاز اول)
• مدیریت بر خدمات طراحی تفصیلی و اجرا (مطالعات فاز دوم)
• مدیریت بر خدمات تدارکات کالا
• مدیریت بر خدمات سازماندهی برای بهره‌برداری
• مدیریت بر خدمات اجرای کار، راه‌اندازی و تحویل
در حالت کلی وظایف زیر غیرقابل‌واگذاری به مدیر طرح می‌باشد:

• تمامی تکالیفی که بر اساس قانون محاسبات عمومی بر عهده بالاترین مقام دستگاه اجرایی باشد.
• قبول، تمدید، آزاد سازی و ضبط تضمین‌ها
• تصویب قیمت‌های جدید و خدمات اضافی
• تصویب گزارش مراحل مختلف خدمات مطالعه و طراحی
• تغییر زمان مبلغ قرارداد
• تغییر مشخصات کلی پروژه
• تعلیق، خاتمه و فسخ قرار داد
با توجه به نقش و شرح وظایف عامل چهارم این روش به شرح ذیل تقسیم بندی می شود
پیمانکاری مدیریت یا مدیریت طرحMC
مدیریت ساخت(CM)
مدیریت پیمان یا مدیریت پروژه
مدیریت اجرایی

پیمانکاری مدیریت یا مدیریت طرح

در این قراردادها عامل چهارم وظیفه مدیریت پروژه و کنترل عملیات را از ابتدای کار تا انتهای کار بر عهده دارد که گاهاً یا به عنوان نماینده کارفرما بوده و وظایف مدیریتی کارفرما جز ۱.تغییر زمان و مبلغ قرارداد،
۲.تغییر مشخصات کلی پروژه،
۳.تعلیق، خاتمه و فسخ قرارداد
۴.و تصویب صورت وضعیت قطعی و صورتحساب نهایی را بر عهده می‌گیرد؛
در روش پیمانکاری مدیریت نحوه عقد قرارداد با عوامل مختلف درگیر پروژه به دو صورت میباشد
۱.کارفرما برای انتقال ریسک به مدیر طرح انعقاد تمامی قراردادها را به مدیر طرح واگذار کرده
۲.کارفرما ریسک را پذیرفته و خود رأسا ً با عوامل درگیر در پروژه قرارداد منعقد میکند و مدیر طرح فقط در این انتخاب ها نقش مشاور را ایفا کرده و پس از انعقاد قرارداد بر عملکرد آنها نظارت میکند

مزایای قراردادهای پیمانکاری مدیریت یا مدیریت طرح
امکان همپوشانی فازهای طراحی و ساخت و در نتیجه کوتاه شدن زمان پروژه،
در دسترس بودن یک سازمان تخصصی چهارم در امور در زمان مواجهه با مشکلات،
کاهش ریسک کارفرما،
قابلیت اعتماد بیشتر به برآوردهای انجام شده،
کمک و همفکری با مشاور و پیمانکاران جهت پیشرفت بهتر پروژه ،
بزرگ نشدن بدنه کارفرمایی و تقسیم کار به بسته‌های کوچکتر و
ایجاد رقابت بین عوامل مختلف درگیر در پروژه می‌باشد.
معایب قراردادهای پیمانکاری مدیریت یا مدیریت طرح

مزایای قراردادهای پیمانکاری مدیریت یا مدیریت طرح
امکان همپوشانی فازهای طراحی و ساخت و در نتیجه کوتاه شدن زمان پروژه،
در دسترس بودن یک سازمان تخصصی چهارم در امور در زمان مواجهه با مشکلات،
کاهش ریسک کارفرما،
قابلیت اعتماد بیشتر به برآوردهای انجام شده،
کمک و همفکری با مشاور و پیمانکاران جهت پیشبرد بهتر پروژه،
بزرگ نشدن بدنه کارفرمایی و تقسیم کار به بسته‌های کوچکتر و
ایجاد رقابت بین عوامل مختلف درگیر در پروژه می‌باشد.
معایب قراردادهای پیمانکاری مدیریت یا مدیریت طرح
تداخل کاری میان وظایف مشاور و مدیر طرح،
ایجاد روابط خصمانه بین مشاور و مدیر طرح و رعایت نکردن مصالح طرفین توسط مدیر طرح نیز دارد.

قرارداد مدیریت ساخت

در این روش قراردادی عامل چهارم در کنار کارفرما نظارت بر اجرای پروژه را بر عهده داشته در واقع مدیریت ساخت، یک نماینده برای کارفرما بوده که از بار مدیریتی کارفرما در پروژه های بزرگ و پیچیده می کاهد . و تفاوت آن با MC در این است که در MC عامل چهارم قدرت اجرایی دارد ولی در CM صرفا در نقش مشاور ظاهر می‌شود.——انواع قرارداد های عمرانی

مدیريت پيمان يا مديريت پروژه(PM)

نمونه قرارداد پیمان مدیریت مشابهت زیادی با MC دارد ولی تفاوت آن این است که در MC عامل چهارم اصولا از ابتدای انجام مراحل طراحی تا انتهای اجرای طرح در کنار سایر طرفین فعالیت می‌کند ولی در مدیریت پیمان، عامل چهارم یا همان مدیر پیمان صرفا در مراحل اجرای کار وارد به قرارداد می‌شود و در مرحله طراحی دخالتی ندارد. در این روش مدیر پیمان نماینده کارفرما بوده و وظایفی مانند شناسایی و عقد قرارداد با پیمانکاران جز و خرید مصالح و تجهیزات اگر به عهده کارفرما باشد را انجام می‌دهد.

در قراردادهای مدیریت پیمان با توجه به اینکه مدیر پیمان مداخله زیادی در قرارداد دارد و در انعقاد قرارداد با پیمانکاران جز نیز دخیل است امکان پیاده‌سازی استانداردهای مدیریت پروژه و کنترل بر زمان، کیفیت و هزینه بیشتر می شود.——-انواع قرارداد های عمرانی

اما این روش دارای معایبی از جمله
تداخل کاری در برخی مسائل بین عوامل کارفرما و مدیر پیمان،
امکان سوء استفاده مدیر پیمان در قراردادهای منعقده،
حجم زیاد کنترل‌های کارفرما و در نتیجه امکان زیاد شدن روال کاری وجود دارد.

مديريت اجرايي

روش مدیریت اجرایی تشابه زیادی با مدیریت پیمان داشته و در آن کارفرما فردی را به عنوان مدیر اجرایی انتخاب کرده که کلیه قراردادهای اجرا، تامین مصالح، تامین نیروهای نظارتی و … را تحت مدیریت خود قرار داده و به عنوان نماینده کارفرما فعالیت می‌نماید. ولی تفاوت آن با مدیریت پیمان این است که مدیر اجرایی حقوق خود را از کارفرما دریافت می‌کند و صرفا جهت پروژه‌ای خاص عضو تیم کارفرما می‌شود. این روش در حالت عدم ثبات اقتصادی و نوسان قیمت‌ها، یکی از بهترین روش‌ها برای اجرای استاندارد‌های مدیریت پروژه و به هدف رسیدن پروژه می‌باشد.——-انواع قرارداد های عمرانی

سیستم قراردادی یکپارچه

این روش اصولا با هدف انتقال بخشی از وظایف دولت به بخش خصوصی و بهره‌گیری از امکانات بخش خصوصی (چه بخش خصوصی داخلی چه بخش خصوصی خارجی) بکار گرفته می‌شود. این قراردادها در واقع مشارکتی بین بخش خصوصی و بخش دولتی است.
انواع مختلف قراردادهای یکپارچه
۱.BOT یا ساخت ،بهره برداری، انتقال
۲.BOOTیا ساخت ، مالکیت ، بهره برداری ، انتقال
۳.DBOT یا طراحی، ساخت ،بهره برداری،انتقال
۴.BOOیا احداث، تملیک ،بهربرداری
۵.BB

روش دو عاملی

در قراردادهای دو عاملی کارفرما تمامی مراحل طراحی، تهیه تجهیزات، ساخت، نصب و راه اندازی را به پیمانکار منتقل کرده و خود از پیچیدگی این قراردادها فارغ می‌شود. این روش در پروژه‌های پیچیده که کارفرما توان فنی و علمی پیشبرد آن را ندارد بسیار کارآمد است.بهعلاوه با ایجاد هماهنگی و یکپارچگی بین مراحل طراحی و ساخت ، امکان شروع کارهای اجرایی قبل از اتمام عملیات طراحی فراهم می گردد و در نتیجه موجب کاهش زمان اجرا نیز می شود.
روش دو عاملی خود به ۲ صورت
روش طرح و ساخت (ِDB)
و روش طراحی، تدارک و ساخت یا کلید در دست (EPC/Turn-key) انجام می‌شود.

روش طرح و ساخت (ِDB)

در این روش معمولا مطالعات فازهای صفر و یک توسط کارفرما و یا مشاور وی انجام شده و پیمانکار از طراحی تفصیلی تا انتهای اجرا را بر عهده دارد و مسئولیتی در قبال مطالعات فازهای قبل ندارد.از طرف دیگر در این روش کارفرما حق نظارت بر مراحل مختلف کار را برای خود محفوظ می داند و می­تواند خود یا مشاوری از خارج مجموعه اینکار را انجام دهد.

روش طراحی، تدارک و ساخت یا کلید در دست (EPC/Turn-key)

یکی از قراردادهای مهم و پیچیده‌ای است که امروزه مورد توجه قرار گرفته است. در این روش واگذرا کردن تمام مسئولیت طراحی و اجرا به پیمانکار است.
روشEPCکارفرما حق دخالت و نظارت بر کار را ندارد همچنین تأخیر در این روش تحت هیچ شرایطی مجاز نیست
کارفرما در این روش مسئولیتی در قبال صحت اطلاعات نداشته و اطلاعات صرفا ً جهت اطلاع است
تفاوت روش طرح و ساخت وEPCدر مسئولیت مطالعات اولیه و نظارت بر کار،حدود مسئولیتها و نوع پروژه می باشد و از طرفی در می یابیم که هرپروژه ای که ناشناخته زیاد دارد و احجام قابل برآورد دقیق نیست نباید به روشEPCاجرا شود و بهتر است از DB استفاده شود
مزایای روش دو عاملی
هماهنگی طراحی و اجرا،
صرفه‌جویی در زمان،
، ریسک کم برای کارفرما
، عدم درگیری کارفرما با مسائل
، آزادی عمل پیمانکار و…
 معایب روش دو عاملی:
با توجه به زمان کم یا به عبارتی سرعت زیاد این روش،تأمین مالی از اهمیت زیادی برخوردار است.
با توجه به اینکه بیشترین ریسک بر عهده پیمانکار است نیاز به دقت زیادی در انتخاب پیمانکار قوی و توانمند دارد———انواع قرارداد های عمرانی
کاهش کنترل کارفرما بر کار
، عدم انتقال دانش فنی به کارفرما،
کمبود پیمانکاران EPC اشاره نمود

منابع :
kasra-co
sabzsaze.com